1. Главная
  2. Кладка печи
  3. Общедомовые сети. Разъяснение мистроя рф о переносе одн в жилищную услугу. Как не быть обманутым

Общедомовые сети. Разъяснение мистроя рф о переносе одн в жилищную услугу. Как не быть обманутым

Время чтения: 8 минут

Жителям многоквартирных домов интересно знать, что входит в общедомовые нужды (ОДН), которые они регулярно оплачивают на основании квитанций по ЖКУ. Когда-то эта сумма прописывалась в платежном документе отдельной строкой, но лишь раздражала собственников непонятным принципом формирования и астрономическим размером. С 2017 года эта графа исчезла из квитанций, но сами расходы и необходимость их возмещать не упразднены.

Что входит в сocтaв OДН

Что такое ОДН и как это рассчитывается, определено Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года. Под аббревиатурой, расшифровываемой как «общедомовые нужды», скрывается разница между ресурсом, потребленным по общедомовому счетчику всем МКД, и индивидуальными показателями потребления жильцов отдельных квартир.

Для расчета этих платежей применяются нормативы и формулы, принятые соответствующими постановлениями региональных или городских властей. После утверждения разработанных нормативов новые данные размещаются на официальном сайте органа муниципалитета.

Тем не менее, есть общий принцип, который следует принимать во внимание, когда производится расчет нормативов на общедомовые нужды. Основным фактором, который влияет на порядок расчетов, является наличие или отсутствие в многоквартирном доме специальных приборов учета.

Во многих регионах страны в связи с изменениями в действующем законодательстве утверждены новые нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, используемые с целью содержания общего имущества многоквартирного дома (СОИД).

Что не включается в ОДН

Кроме перечня общедомовых нужд, которые определены в нормативных документах и подлежат оплате, запрещается включать в этот список иные услуги. Исключением могут стать лишь случаи, когда на общем собрании собственников более половины владельцев приняли и утвердили решение о включении в него конкретных коммунальных ресурсов.

К ОДН не относятся ресурсы, которые:

  • использовали интернет-провайдеры для обслуживания собственного оборудования. Энергоснабжение принимающей антенны должен оплачивать именно поставщик услуг кабельного телевидения, интернета и телефонии;
  • потребили частные компании, арендующие или владеющие помещениями в доме или в пристройке к нему.

В письме по поводу изменений состава платы за содержание жилого помещения, вступивших в силу 1 января 2017 года, Минстрой объяснил, что потребители коммунальных услуг в многоквартирных домах обязаны вносить плату за них исходя из объемов, потребленных в жилом или нежилом помещении, в том числе за обслуживание общедомового имущества МКД.

Что такое тeхoбcлyживaниe здания и что в него входит

Тeхoбcлyживaниe многоэтажного здания – это комплекс мероприятий, цель которых состоит в том, чтобы содержать постройки в приемлемом состоянии и использовать общее имущество надлежащим образом.

Хотя законодательство не регламентирует список действий, которые входят в мероприятия по ТО, по умолчанию подразумевается содержание долевой собственности в пригодном для эксплуатации состоянии.

В многоквартирных жилых зданиях предполагается две категории владения помещениями:

  • индивидуальное: балконы, лоджии, квартиры;
  • долевое: чердачные и подвальные помещения, подъезды, коридоры.

Согласно новым правилам, при наличии счетчиков и по их показаниям жильцы смогут платить даже меньше установленных нормативов. Разъяснения по этому поводу дал Минстрой.

Расчет по нормативам

Основным критерием расчета оплаты СОИД служат нормативы, установленные органами власти в конкретном регионе РФ. Если до принятия новых постановлений оплата общедомовых нужд в многоквартирном доме рассчитывалась управляющими компаниями по индивидуальной схеме, то теперь расчет производится в соответствии с законом – по нормативам.

Нормативы зависят от технических особенностей многоквартирного дома:

  • этажность;
  • год постройки;
  • вид системы отопления;
  • размер ванн;
  • наличие унитазов и центральной канализации.

После утверждения они размещаются на официальном сайте органа власти, а оплата ОДН по нормативам или по приборам включается в графу «содержание жилья».

Принцип оплаты в МКД

Как упоминалось выше, до внесения изменений в действующее законодательство жильцы многоквартирных домов получали квитанции за оплату коммунальных услуг с графой «ОДН». С прошлого года этой графы больше нет в платежных документах.

Обслуживание общедомового имущества и плата за ОДН в составе жилищных услуг включаются в расчеты за электричество, газ, водоотведение, канализацию и прочие использованные ресурсы. К примеру, в новой платежке в графе «Электричество» теперь содержатся данные не только об объеме энергии, потребленной отдельной квартирой, но и о расходах на освещение в лифте и подъезде.

Подобный порядок оплаты и включение услуг ОДН в квитанции ЖКХ за квартиру должен исключить возможность для УК вносить в платежные документы несанкционированные и ничем не мотивированные суммы. Жильцы теперь должны будут оплачивать установленный нормативом ресурс.

Новый порядок оплаты не применяется для МКД с непосредственным управлением, а также в домах, в которых не выбран способ управления.

В этом случае для арендаторов и собственников помещений порядок начисления общедомовых услуг остается неизменным, а оплата по-прежнему будет перечисляться поставщикам ресурсов.

Пути снижения оплаты по ОДН

Хотя строка «ОДН» исчезла из платежек за коммуналку и теперь относится к жилищным услугам, это не повлияло ни на размеры сумм, ни на необходимость их оплачивать. Если возникают сомнения в том, что размер суммы, внесенной в квитанцию, соответствует действительности, нужно проверить законность начисления ОДН.

Снижение размера платы за общедомовые нужды – забота управляющей компании. Тем не менее жители могут предпринять меры, чтобы минимизировать расходы:

  • установить приборы учета на все потребляемые ресурсы;
  • регулярно проверять их исправность;
  • проводить сверку общедомовых и индивидуальных счетчиков;
  • снимать и передавать их показания ежемесячно в один и тот же день;
  • требовать оперативного устранения неисправностей в инженерных и иных сетях.

Оплата ОДН при наличии общедомового счетчика в доме в любом случае ниже, чем в МКД без него, ведь при расчетах не применяется «штрафной» коэффициент.

Санкции за неуплату

Ответственность за неуплату стоимости ОДН не отличается от схемы взыскания задолженности за иные виды услуг на обслуживание квартиры собственника. Разграничения между этими понятиями в законодательстве не существует.

Вопрос о том, как не платить общедомовые нужды, не должен даже возникать, поскольку оплата ОДН, как и прочих коммунальных услуг, – законодательно регламентированная обязанность каждого собственника или арендатора.

В случае возникновения задолженности применяются меры административного воздействия:

  • начисление пени;
  • взыскание долга через суд с оплатой судебных издержек за счет должника.

Узнайте, в каких случаях предусмотрено принудительное

Раньше поставщики ресурса могли приостановить или полностью прекратить предоставление услуги потребителю. Однако на основании изменений в законодательстве Верховный Суд внес ясность в вопрос правомочности подобных действий. Постановление Верховного Суда от 27.06.2017 N 22 содержит четкое разъяснение, что лишение неплательщиков света, тепла и воды – несоразмерные неоплате меры.

Выводы

Видео: Что такое общедомовые нужды и как их рассчитать

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Получая квитанции за коммунальные услуги, многие обращают внимание на отдельную строку ОДН, не понимая при этом, какие расходы она включает и почему этот счет приходит именно собственникам квартир. Чтобы прояснить ситуацию в нашей статье мы расскажем, что такое ОДН, какие коммунальные услуги включает эта категория, по какому принципу рассчитывается ОДН и как можно снизить счета.

Что такое ОДН (общедомовые нужды)


Расшифровка ОДН в квитанциях ЖКХ означает «общедомовые нужды». В соответствии с положениями статьи №36 Жилищного кодекса РФ к имуществу общедомового пользования многоквартирного дома относятся помещения, которые не являются частями квартир и служат для общего пользования всеми жильцами.

Простыми словами, ОДН - это коммунальные услуги, которые идут на содержание подъездов, чердаков, подвалов, придомовой территории. Фактически, при расчете общедомового потребления учитываются территории, которые не оснащены индивидуальными приборами учета или не относятся к площади квартир.


Например: если дом подключен к центральной системе отопления, собственник каждой квартиры платит за тепло с учетом площади своего жилья. Но, на лестничной площадке тоже установлены радиаторы, которые поддерживают нормальную температуру в подъезде. Именно расход ресурсов на отопление в подъезде, наряду с другими услугами, будет входить в ОДН, а плата за него распределяется между всеми жильцами.

Дополнительно, в этот счет управляющая компания включает оплату за технические потери во внутридомовых инженерных системах водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, тепловой энергии и оборудовании. Дополнительные потери могут быть вызваны небольшими протечками труб, прорывами и другими аварийными ситуациями, плановой промывкой инженерных систем, их заполнением или гидравлическими испытаниями.

Что входит в общедомовые нужды

Точный перечень общего имущества жильцов многоквартирного дома определен статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. К общим территориям относят:

🔸 подъезды - лестничные площадки, лестничные пролеты, коридоры, пространство входной группы;

🔸 лифтовые шахты и кабины пассажирских и грузовых лифтов;

🔸 чердачные и технические этажи дома;

🔸 подвальные помещения;

🔸 помещения, в которых расположены инженерные коммуникации;

🔸 другие помещения, которые не являются собственностью отдельных жильцов и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом, проведения организационных мероприятий;

🔸 придомовую территорию вместе с элементами благоустройства: клумбами, пешеходными дорожками, ограждениями, детскими и спортивными площадками.

Для поддержания всех перечисленных помещений, территорий и конструкций в соответствующем состоянии управляющая компания расходует воду, электроэнергию, теплоноситель и другие ресурсы. Соответственно, все ОДН разделяются на группы в зависимости от используемых коммунальных услуг.

Электроэнергия

Электроснабжение ОДН - это количество электроэнергии, которое расходуется на освещение подъездов, двора, а также работу необходимых инженерных систем, например лифта или домовой котельни.

ХВС в ОДН

На общедомовые нужды расходуется холодная вода для:

💧 влажной уборки подъездов;

💧 полив клумб;

💧 промывки коммуникаций.

Кроме этого, на многих участках отмечаются регулярные потери воды из-за неудовлетворительного состояния системы водоснабжения.

Горячее водоснабжение

Если горячая вода поступает к жильцам из ближайшей котельной, в квитанциях за коммуналку включаются расходы на ГВС ОДН, вызванные:


💨 потерями во внутридомовой сети;

💨 необходимостью проведения ремонтных работ;

💨 промыванием системы.

Отопление в ОДН

Согласно санитарным нормативам и нормам эксплуатации жилого фонда, температура в подъездах многоквартирных домов не должна опускаться ниже +16 градусов. Чтобы поддерживать заданную температуру, на пролетах между этажами установлены радиаторы. Снабжение теплоносителем этих батарей и входит в общедомовые нужды.


Кто должен платить за ОДН многоквартирного дома

Согласно правилам предоставления коммунальных услуг № 354 «О порядке предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных домах и жилых домов» общедомовые нужды дома должны оплачивать собственники квартир, которые в нем расположены. На действие этого правила не влияют особенности обустройства здания, жилых и нежилых помещений, тип учетного оборудования, форма управления многоквартирным домом.

Счет за ОДН не входит в квитанции оплаты индивидуальных коммунальных услуг за квартиру и оплачивается отдельно.

Как рассчитывается ОДН

Расчет ОДН основан на формулах и нормативах, которые утверждены постановлениями правительства РФ или региональными органами власти. Порядок расчета зависит от того, установлены ли счетчики в квартирах и общие приборы для учета расхода ресурсов на доме.

Если установлен общедомовой счетчик

В случае, если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета, для расчета ОДН сотрудники управляющей компании ежемесячно снимают показания с этого счетчика. Приборы данного типа показывают, какое количество электроэнергии, воды, газа и тепла было израсходовано непосредственно жильцами дома для личного пользования и затрачено на обслуживание всего здания.

После этого собираются показания квартирных счетчиков, рассчитывается потребление воды по каждой квартире и общая сумма расхода воды всеми жильцами. Показания общедомового и индивидуального учета сравниваются, разница между ними и есть расход на общедомовые нужды.

Важно! Чтобы баланс расхода по дому был сведен корректно, важно, чтобы показания индивидуальных и общедомовых счетчиков снимались в один период.

Счет за ОДН распределяется между всеми собственниками соответственно площади их квартир.

Пример : Общая жилая площадь всех квартир в доме - 9 000 м². Учетный прибор на доме показал, что общее потребление воды за предыдущий месяц составило 3 000 м³. Собственники передали показания индивидуальных счетчиков и после суммирования данных расход воды на индивидуальные нужды жильцов составил 2 880 м³. Из этого следует, что на общедомовые нужды было израсходовано 3 000 м³ — 2 880 м³ = 120 м³ воды.

Если разделить этот объем воды на суммарную жилую площадь всех квартир, получим ОДН по воде на 1 м² жилья: 120 м³/9 000 м²=0.013 м³. Чтобы узнать, сколько нужно заплатить владельцу квартиры площадью 40 м², умножаем расход на 1 м² на площадь жилья и на установленный тариф (для примера возьмем тариф 100 руб./м³): 0,013 м³×40 м²×100 руб./м³=52 рубля.

Итог: собственник квартиры площадью 40 м² заплатит 52 рубля за воду, которая была израсходована за месяц на общедомовые нужды.

Если в некоторых квартирах нет индивидуальных счетчиков

В таком случае, индивидуальный расход ресурсов будет рассчитываться по общепринятым нормативам на каждого прописанного в квартире. Например, месячная норма потребления холодной воды на человека - 5,48 кубометра, горячей - 3,81 кубометра.

Нужно ли платить за электроэнергию или другие услуги в ОДН , если нет общедомового счетчика

Если в многоквартирном доме не установлен общедомовой счетчик электроэнергии , воды, тепла, плата за ОДН рассчитывается на основе данных индивидуальных приборов учета с использованием повышающих коэффициентов, которые, обычно, не превышают 0,1 или 10%. Например, если жильцы квартиры израсходовали воды на 500 рублей, за этот же ресурс на содержание дома им нужно будет заплатить 500×0,1=50 рублей или меньше, в зависимости от установленного коэффициента. Норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды устанавливается органами местного самоуправления. Тарифы по всем видам услуг можно посмотреть на сайте управляющей компании.

Важно! Несмотря на то, что формула учета ресурсов на общие нужды достаточно проста, на практике реальные данные часто в несколько раз превышают расчетные. Причины этого - повышенные потери ресурсов из-за неудовлетворительного состояния сети и действия жильцов, в квартирах которых не установлены приборы учета. Например, жильцы пользуются тем, что обязаны платить по нормативам, и вовсе прекращают экономить - не перекрывают воду, дополнительно обогревают жилье газовой плитой. В других случаях, в квартире может проживать 4 человека, а прописан только 1. Счета будут начисляться по нормам на одного пользователя, а в действительности использовать коммунальные услуги будут четверо.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 30 декабря 2016 г. N 45099-АЧ/04

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С ВКЛЮЧЕНИЕМ С 1 ЯНВАРЯ 2017 ГОДА
РАСХОДОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ,
ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ЦЕЛЯХ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, В РАЗМЕР ПЛАТЫ
ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В связи с изменением с 1 января 2017 года состава платы за содержание жилого помещения Минстрой России считает необходимым сообщить следующее.
В соответствии с частью 9 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 176-ФЗ) положения пункта 2 части 1 и пункта 1 части 2 статьи 154, части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 января 2017 года.
В целях реализации нового порядка определения размера платы за содержание жилого помещения утверждено постановление Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2016 г. N 1498 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме" (далее - Постановление N 1498), которым предусмотрены случаи и порядок включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также новые правила покупки у ресурсоснабжающих организаций коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества, управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными потребительскими кооперативами (далее - товарищества, кооперативы).

1. О случаях включения в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества с учетом новых правил оплаты коммунальных услуг.
Частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Такая возможность потребления коммунальных услуг в многоквартирном доме установлена в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), в соответствии с пунктом 4 которых потребителю могут быть предоставлены коммунальные услуги холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения при условии наличия в многоквартирном доме соответствующих внутридомовых инженерных систем, по которым холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, используемая в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, подаются в жилые и нежилые помещения, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а коммунальные услуги водоотведения предоставляются при наличии в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, по которым сточные воды отводятся от жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Соответственно, если в многоквартирном доме потребителям предоставляются коммунальные услуги холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, водоотведения, то такие потребители оплачивают расходы на приобретение используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме холодной воды, горячей воды (или используемых в целях горячего водоснабжения холодной воды и тепловой энергии), сточных вод, в составе платы за содержание жилого помещения в таком многоквартирном доме.
Постановлением N 1498 предусмотрено внесение в Правила N 354, а также в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) изменений, в соответствии с которыми расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в размер платы за содержание жилого помещения в случаях, когда многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Потребители коммунальных услуг в таких многоквартирных домах с 1 января 2017 года обязаны вносить плату за коммунальные услуги исходя из объема коммунальных услуг, потребленных в жилом или нежилом помещении. В соответствии с частью 11 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ начиная с 2017 года при утверждении и применении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги не учитываются расходы граждан, связанные с оплатой коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в 2016 году.
Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, в случае если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то при утверждении и применении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги расходы граждан, связанные с оплатой коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, учитываются.
При этом, необходимо обратить внимание на порядок внесения платы тепловой энергии, используемой в многоквартирном доме в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению.
В соответствии с пунктом 40 Правил N 354 вне зависимости от способа управления многоквартирным домом, весь объем тепловой энергии, используемой в многоквартирном доме в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению, оплачивается потребителями в составе платы за коммунальную услугу по отоплению. Потребители вносят плату за коммунальную услугу по отоплению совокупно без разделения на плату за коммунальную услугу по отоплению в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества, в том числе после 1 января 2017 года.

2. Об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, при их включении в размер платы за содержание жилого помещения
Частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - Минимальный перечень услуг, работ).
При этом, в соответствии с Постановлением N 1498 в случае если перечень работ, услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме превышает Минимальный перечень услуг, работ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о включении в плату за содержание жилого помещения расходов на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением N 1498 в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306 (далее - Правила N 306) предусмотрено исключение из Правил N 306 нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды и включение нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые в соответствии с Постановлением N 1498 в Правила N 354 одновременно подлежат использованию при расчете платы за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Начало действия нормативов потребления коммунальных услуг, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, утвердившим такие нормативы, но не позднее 1 июня 2017 года.
Поскольку норма части 9.2 статьи 156 ЖК РФ содержит указание на определение размера соответствующих расходов для граждан, Постановлением N 1498 предусматривается, что в указанных целях подлежат применению тарифы на холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, сточные воды, утвержденные органами государственной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов по категории потребителей "население". Поскольку размер платы за содержание жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для всех собственников помещений в многоквартирном доме, тарифы для населения применяются ко всему объему коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаемому в расчет размера платы за содержание жилого помещения.
Размер расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества, определяется путем суммирования размера расходов по каждому виду коммунальных ресурсов, который определяется путем перерасчета стоимости каждого вида коммунального ресурса, определенного соответственно площади помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, на 1 квадратный метр площади жилых и нежилых помещений в каждом многоквартирном доме. В указанных целях площадь помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, определяется в соответствии с технической документацией на многоквартирный дом и видом таких помещений, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, а для применения нормативов потребления холодной воды, горячей воды и отведения сточных вод в целях использования общего имущества - указанных в пункте 27 Приложения N 1 к Правилам N 306.

3. О первичном и последующем включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества
В соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. Для первоначального включения расходов, указанных в части 9 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, в плату за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из совокупности положений частей 9, 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ следует, что под первоначальным включением расходов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения понимается соответствующее изменение размера платы за содержание жилого помещения с 1 января 2017 года, которое производится путем суммирования лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом:
- установленного в многоквартирном доме в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
- размера платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, исходя из норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, действующего на 1 ноября 2016 года, и тарифов на соответствующие коммунальные ресурсы, действующие в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года.
При направлении платежного документа на внесение платы за содержание жилого помещения в таком платежном документе необходимо в графе плата за содержание общего имущества отдельными строками указать размер платы за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества, по каждому виду ресурса.
Кроме того, в целях более подробного информирования потребителей о произошедших изменениях предлагается на обороте платежных документов, начиная с января 2017 года и в течение первого полугодия 2017 года размещать более подробную информацию об указанных изменениях, а также номера телефонов, по которым потребитель будет иметь возможность получить более подробную информацию.
Под первоначальным включением в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату сточных вод, отводимых от многоквартирного дома в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, понимается включение таких расходов начиная с расчетного периода, с которого органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации устанавливается начало применения нормативов отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
После принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, предусмотренном Постановлением N 1498, решения об установлении нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме для последующего включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов на коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме требуется принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме соответствующего решения в соответствии со статьями 44 - 48, 156 ЖК РФ.
В случае отсутствия решения собственников помещений в многоквартирном доме о включении в размер платы за содержание жилого помещения платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества в многоквартирном доме после принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, предусмотренном Постановлением N 1498, решения об установлении нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, после проведения первоначального включения в плату (независимо от причин такого отсутствия), а также в случае наличия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса, срок действия которого еще не истек, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества учитывается в составе платы за содержание жилого помещения в размере действующего на дату выставления платы норматива потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме без изменения размера платы за содержание общего имущества.

4. Об учете расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в смету расходов на содержание общего имущества, утверждаемую органом управления товарищества, кооператива в период после 1 января 2017 года и после первоначального включения в плату в случаях, когда товарищество или кооператив управляют многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, в том числе по договору управления, заключенному с товариществом, кооперативом, расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в расчет цены договора управления в порядке, установленном договором управления, в том числе путем формирования стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с соблюдением правил определения (ограничения) размера таких расходов, исходящих из положений части 9.2 статьи 156 ЖК РФ и пункта 29 Правил N 491 в редакции Постановления N 1498.

5. О размере фактических расходов управляющих организаций, товариществ, кооперативов, на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества, формируемых в период управления многоквартирным домом
Управляющие организации, а также товарищества, кооперативы, управляющие многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее - исполнители) на основании пункта 21.1 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. N 124, приобретают у ресурсоснабжающих организаций коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, путем заключения договоров ресурсоснабжения:
- на покупку коммунальных ресурсов, используемых в целях предоставления коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме и в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (если управляющая организация, товарищество, кооператив являются исполнителями коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме);
- на покупку коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (если управляющая организация, товарищество, кооператив не предоставляют коммунальную услугу потребителям в многоквартирном доме в случаях, допускаемых жилищным законодательством).
Постановлением N 1498 предусмотрено, что объем коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, подлежащий ежемесячной оплате исполнителем, определяется исходя из разницы между объемом коммунальных ресурсов, определенных по показаниям общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов, и объемом коммунальных услуг, подлежащих оплате потребителями коммунальных услуг в соответствии с Правилами N 354, а при отсутствии общедомовых приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также тарифов, установленных в соответствии с федеральным законом.
Стоимость коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, подлежит определению исходя из тарифов для населения как в части объемов, определяемых исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, так и в части сверхнормативных объемов.
Сверхнормативный объем коммунальных ресурсов, по которому собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение о включении в расчет размера платы за содержание жилого, а также сверхнормативный объем, включенный в расчет размера платы за коммунальные услуги, подлежит оплате ресурсоснабжающей организации с применением тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденные для категории "население".
Нормативы потребления коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, применяются в расчетах за коммунальные ресурсы в отношениях между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией начиная с расчетного периода, в котором такие нормативы вступают в силу в соответствии с решением органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. До вступления в силу утвержденных органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации нормативов потребления коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в расчетах за коммунальные ресурсы в отношениях между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией применяются нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленные субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. В случае отсутствия утвержденных органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, в расчетах за коммунальные ресурсы применяются нормативы потребления коммунальных услуг, утвержденные органами местного самоуправления.
Фактические расходы по оплате коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, производимые ежемесячно исполнителями, не учитываются в целях перерасчета размера платы за содержание жилого помещения, в том числе в части платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, сформированной по правилам, установленным частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ, а также пунктом 29 Правил N 491 в редакции Постановления N 1498.

6. Об установлении размера платы за содержание жилого помещения органами местного самоуправления в период после 1 января 2017 года
Согласно ЖК РФ и Правилам N 491, собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами N 491, и Минимального перечня услуг, работ.
При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений в многоквартирном доме перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил N 491).
В соответствии с пунктом 36 Правил N 491 и согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Также необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 34 Правил N 491 и согласно части 3 статьи 156 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 (далее - Правила N 75), под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
При формировании в соответствии с Правилами N 75 размера платы за содержание жилого помещения необходимо учитывать включение в нее с 1 января 2017 года платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 38 Правил N 75 в извещении о проведении конкурса в том числе указывается:
- наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом;
- наименование дополнительных работ и услуг по содержанию объекта конкурса, перечень которых устанавливается в соответствии с подпунктом 4(1) пункта 41 Правил N 75;
- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.
Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений в многоквартирном доме, либо органом местного самоуправления в порядке, установленном Правилами N 75, не может быть меньше Минимального перечня услуг, работ.
Такой подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.
В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из групп многоквартирных домов, такая плата может не учитывать особенности конкретного многоквартирного дома.
В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений в многоквартирном доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из необходимых услуг, установленных в объеме не менее чем минимальный перечень услуг, работ, такой размер платы является более экономически эффективным - в управлении для каждого многоквартирного дома.
На основании вышеизложенного, а также в целях реализации пункта 35 Правил N 491, полагаем возможным при установлении органами местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирных домах размера платы за содержание общего имущества использовать подход по установлению такой платы исходя из конкретных видов услуг и работ, установленных собственниками помещений в многоквартирном доме с учетом положений Правил N 491, Минимального перечня услуг, работ и иных нормативных правовых актов, устанавливающих требования к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
При этом, необходимо обратить внимание на отсутствие, по мнению Минстроя России, у органов местного самоуправления полномочий по принятию решений об изменении с 1 января 2017 года размера платы за содержание жилого помещения в связи с первоначальным включением в размер платы расходов на коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, поскольку такое первоначальное включение в плату в соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ вправе осуществлять только управляющие организации, товарищества, кооперативы.
В целях реализации полномочий, основанных на части 3 статьи 156 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны сообщить нанимателям жилых помещений государственного и муниципального жилого фонда об изменении размера платы за содержание жилого помещения при первоначальном и последующем включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в сроки, установленные в части 13 статьи 155 ЖК РФ.
В период после утверждения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации нормативов потребления коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, при принятии органами местного самоуправления решения об утверждении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилого помещения государственного и муниципального жилого фонда учитывается необходимость включения в состав такой платы расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в каждом многоквартирном доме, в том числе из расчета соответствующих нормативов потребления коммунальных ресурсов или с учетом сверхнормативного их объема.

А.В.ЧИБИС